广州旧改，正在全面加速！

近日，黄埔区水西社区（元贝片）旧村改造实施方案，已获黄埔区政府批复，正式进入实质性改造阶段。

(资料图片)

此外，康鹭片区城中村改造即将于明年正式启动，自8月18日起，康鹭片区集体物业的承租人和实际使用人，不得私自转租。

趁势而起的广州旧改，真的挡都挡不住啦。

壹 

元贝旧改正式批复

将建200米地标天际线

日前，敏捷集团官方发布了黄埔区水西社区（元贝片）旧村改造实施方案通过了批复的消息，这意味着该项目取得了阶段性的进展。

据了解，元贝旧改由敏捷集团操刀。相比其他旧改，该旧改项目的进度明显要快不少。

2020年，改造意愿通过；

2021年，拆补方案表决通过，签约拆除率达99%；

2023年，控规调整方案专家会通过，实施方案取得正式批复。

｜水西社区（元贝片）批复文件

图源：敏捷集团官微

不过，截至发稿日，黄埔区人民政府官网尚未公示这一信息，但不排除信息滞后的因素存在。

据资料显示，元贝旧改占地28.74公顷，其中复建区用地20.47公顷，融资区8.27公顷，规划计容总建筑面积90.70万平。

将建有一所63班九年制学校、两所班幼儿园和图书馆等社区配套。

｜水西社区（元贝片）批复文件

图源：敏捷集团官微

另外根据项目规划设计方案来看，该旧改将规划多栋100-200米的地标建筑，形成错落有致的城市天际线建筑群。

｜水西社区（元贝片）批复文件

图源：敏捷集团官微

贰 

周边还有6块宅地待出让

未来片区不缺住宅

元贝旧改虽距离黄埔区府和香雪很近，也是长岭居以及扩容后的科学城的一部分，但在黄埔区本地的舆论场的存在感偏低。

但随着长岭居高端居住区的开发，居于科学城行政中心区与长岭居结合部的元贝旧改，将是两个功能组团融为一体的重要节点，未来知名度也将会进一步提升。

根据规划，元贝旧改将开发成为元贝国际人才城，衔接科学城人才资源，为周边企业及人才提供生活配套服务，带动发展元贝综合居住区。

｜规划效果图

图源：敏捷集团官微

但值得注意的是元贝旧改的周边，还有6块规划的居住用地待出让，未来加上片区临近的水西社区（水西片）、长龙村、长平村等旧改的住宅部分，片区的住宅供应量将会来到一个夸张的数量。

｜规划效果图

图源：敏捷集团官微

此外，该旧改的区位不便也将成为旧改未来最大的弊端。

据区位图显示，项目虽然靠近萝岗立交，但不近地铁，公共交通出行基本靠公交。即使是自驾出行，片区所在的开萝大道路也是黄埔有名的堵车黑点，未来如无扩建改造，将会很被动。

虽然周边规划有黄埔有轨电车2号线北延段，但是目前2号线都还没有完全开通，这条规划上的北延线，估计还有的等。

｜项目到地铁距离示意图

图源：百度地图截图

值得一提的是，该旧改周边现有的一手新盘仅有佳大瑞园、越秀TOD星樾山畔以及长岭雅居三个，是比较需要通过周边旧改来改善片区的居住环境的。

叁

康鹭片区改造即将正式启动

在轰轰烈烈的广州旧改大局中，康鹭片区，也是比较受关注的一个项目。

近日，一份在片区贴出的公告，让人看到这里的旧改，终于要有进展了。

这份公告中提到，“康鹭片区城中村改造即将于明年正式启动”，自8月18日起，康鹭片区集体物业的承租人和实际使用人，不得私自转租。下面是满满14个公章。

康鹭片区，是指位于海珠中部的康乐村、鹭江村。

从位置上来看，片区正处于广州中轴线南端，与珠江新城、广州塔直线距离都只不过两三公里，从鹭江出发，三站地铁就到珠江新城。

目前片区周边在售的新盘，有保利四季和颂和方圆美林·滨江壹号，体量都不大。目前保利四季和颂售价在8万+/㎡。

在2020年12月，康鹭片区就与合生创展签订改造合作意向协议。整个项目改造总建面约335.94万平，总投资346.67亿。

如此地段，如此体量，康鹭片区的价值不用多说。根据此前的估算，康鹭村项目的总货值，预计近千亿元。

但其改造难度，也自然远超其它项目。

除了大体量、核心地段之外，康鹭片区的难点，还在于这里是广州著名的“制衣村”，聚集着庞大的服装加工产业，工作、生活于此的人口超10万人。

说是城中村，其实已经相当于一个不小的城镇。

康鹭村航拍，图源：广州PLUS

疫情过后，康鹭片区改造的进度条，在一点点缓慢的前进。

12月，康鹭片区开始拆违；

1月，广州发布127个城中村旧改项目计划，康鹭片区位于“前期工作项目”名单；

2月，海珠区发布推进城中村改造实施方案，提到8月底前完善康鹭片区策划方案和更新单元规划方案征求意见稿；海珠高质量发展大会，提出年内完成康鹭片区20万平方米拆违目标；

3月，康鹭片区集体物业所有顶楼非混凝土结构的临建不再出租并立即拆除；

......

（本文来源：广州楼市发布、广州PLUS）

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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